泸深配全国单价地王项目分析——基于上海徐汇衡复地块的分析

　　7月25日，上海2025年六批次土拍圆满结束。此次一共竞拍8宗地块，土地出让金约为290亿元。此次土地市场之所以受关注，就在于出现了全国单价地王现象，其楼板价超过了20万。本报告对该地块进行分析。

　　一、土地项目情况

　　1、地块基本情况

　　此次单价地王项目位于上海徐汇区，属于衡复风貌区。本报告以“徐汇衡复地块”为名进行分析。相关土地情况列表如下。

　　2、地王现象和原因分析泸深配

　　此次地块成为全国单价地王。此前全国住宅用地地价最高的也出现在上海。今年2月份上海静安区静安寺社区某地块交易，其楼板价超过16万/平方米的水平。此次徐汇衡复地块则突破了该地价，成为全国住宅用地中地价最高的项目。

　　出现如此高单价的项目，有几个重要原因和特殊性。1、此类区域作为衡复风貌区内十年来的首宗新增住宅用地，本身该片区住宅用地不多，所以供应此类土地，对房企的吸引力较大。2、土地出让面积较小，总价是可控的。目前各地高溢价的土地，除非是一些大型央企所拿的超级黄金地块，其他地块普遍都和地块是“小巧玲珑”的特征有关。换句话说，房企易于消化。3、投资前景被看好，这也是房企积极拿地的原因。尤其是上海最近两年高端住宅项目交易明显强势，类似低密风貌住宅亦有较好的市场认可度，企业投资自然会积极。

　　二、土地市场启示

　　1、对区域房价预期的影响

　　徐汇衡复地块创下历史新高的楼面价，将显著提升市场对该区域房价的预期。作为衡复风貌区内十年来的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市场对其关注度极高。开发商在拿地成本较高的情况下，未来项目定价必然较高，预计后续项目售价达到28万/平方米及以上是完全有可能的。据此，这将带动周边区域房价的上涨预期。不仅同区域的新房市场会受到直接影响，二手房市场也会因新房价格的拉动而出现价格上涨趋势。周边业主可能会调整心理预期，提高挂牌价格，这对当前二手房交易市场会带来非常直接的影响。

　　2、对土地市场的影响

　　此次土拍中徐汇衡复地块的高溢价成交，为上海下半年土地市场增添了更大的信心。一方面，说明当前有更多有实力的开发商在关注上海土地市场，尤其是那些具有独特地理位置和稀缺资源的地块。若是地价总成本可控，那么异常高的溢价率情况后续还会出现。另一方面，也进一步说明土地市场后续与高端市场的关系将更为紧密。此类土地出让，本质上也是表明对上海高端市场的看好，也引导后续房企投资拿地更加关注此类优质土地。

　　3、对城市发展的影响

　　徐汇衡复地块的建设，将有助于提升衡复风貌区的整体品质和形象。低密风貌住宅的建设将与周边历史建筑相得益彰泸深配，进一步彰显区域的文化特色。开发商在开发过程中，会注重与周边环境的融合，打造具有独特文化氛围的住宅项目。这本身就是对此类区域土地的负责，也是对此类区域片区开发与保护的重要贡献。通过此类项目开发，能更好促进基础设施完善和城市面貌改善，对于提升片区和徐汇区的综合竞争力等都有积极作用。

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